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第11章加工资了（第1页）

罗阳先在KT板上画了一个方方正正的图形，在框里写下10000㎡、1。0、1000万三行数字。

“假设金城地产目标地块是1万平米，容积率1。0，亩单价1000万。”

面对公司董事长以及一群高管的注视，他丝毫不露怯，放松的解说着：“土地契税是3%，印花税0。05%，这些都算上去之后，可以得到1030。5元㎡的楼板价。”

说完这个，罗阳又开始在KT板上边写边说。

“我把土地之外的成本称为非土成本，里面包含多个板块。。。。。。先说规费这一块，里面有两部分组成，一类是城市教育附加费、白蚁防治费等固定费用，另一类是水电煤、人防等费用，这部分有行业指导价，但是属于可以议价的那种。。。。。。总的来说，在预算中，这一块基本能依据土地指标确定下来，我把这一块分摊到楼板价后称为规费成本A。”

虽然这些都是基础的东西，但是罗阳依旧耐心的说下去：“接下来就是建安成本，这块也包含两大部分，一个是主体建安成本，一个是后期配套成本，我把这部分数据称为建安成本B。。。。。。当然营销成本也是大头，这一块就不展开说了，我暂且统称为营销成本C。”

之所以简化营销成本解说，是因为这时候会议室里发出了微微的议论声。

罗阳看到了某几个人脸上露出不屑的表情，要不是梁兴民坐在上首，估计早就发出呵斥声了。

看来要下点猛药，否则老梁也失去耐心就不好办了。

罗阳不动声色，面带微笑的继续道：“最后就是财务成本，拿地所用资金有多少是来自银行贷款？有多少是梁总从外部融资来的？公司自持资金比例是多少。。。。。。从拿到土地之后200天开盘，多久能实现现金流回正？营销口清盘的时间节点是几个月，这些都汇聚成财务计算成本的依据，我把这块称为财务成本D。”

“罗助理怕不是戴总监派来逼宫的吧？”

罗阳就知道，200天开盘的数据一拿出来，工程上绝对不会忍。

所以工程副总蒋方杰开口了：“拿到土地后200天开盘，开什么玩笑？”

梁兴民也皱起了眉头。

(）;(）　　罗阳冲蒋方杰微微颔首，礼貌的问道：“蒋总，那你觉得要多少天？”

“起码250天！”

“挂拍土地公示期一般是一个月，当公司把这块土地当成目标地块的时候，提前进场做地勘，提前开始设计图纸，这一个月时间能不能省下来？”

“胡扯，万一拿不到这块地呢？”

“那又如何，损失的不过是几十万，蒋总可以问问财务，节省一个月的时间，如果拿这块地，能省下来的资金成本又是多少！”

这时候，梁兴民笑的嘴都翘起来了，光是这一个点子，至少值一百万！

果然是真传一句话啊。。。。。。

“那也只省下来一个月的时间！”

蒋方杰脸上有些挂不住，更主要的原因是他也看出来了，这个年轻人是有真本事的，再逼一逼，说不定能问出其他节省时间的办法来。

哪知道罗阳不上当，微微一笑，言归正传。

“当土地成本和非土成本加在一起，就是基础成本，这是我前段时间研究模版里的前半部分。”

他无视蒋方杰急切的眼神，无视老罗呆住的表情，继续道：“接下来就是营销的工作，依据自身定位，调研地块周边配套、周边竞品，以此定下销售价格。。。。。。当然，营销口可以大胆一点，因为从拿到土地到预销售，里面有200天的时间，依据房市热度，可以加上预期，至于这个预期有多大。。。。。。这个就要看戴总和梁总的胆子了。”

投资开发总监杜宏看出了一点门道。